Do khả năng tài chính có hạn nên khá nhiều người dân khi cần mua nhà họ thường chọn cách mua đất nông nghiệp rồi chuyển qua đất ở. Tuy nhiên việc chuyển đổi không hề đơn giản. Để thực hiện chuyển đổi thành công cần có qua những thủ tục nào? Hồ sơ chuyển đổi nộp tại đâu? Phí chuyển đổi là bao nhiêu chắc hẳn là những vấn đề được người dân quan tâm.
Vì vậy bài viết này sẽ giới thiệu cho bạn 5 điều cần lưu ý khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở.
1. Xác định mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở
Khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở, trước tiên bạn phải tìm hiểu mảnh đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để xác minh được điều này người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện). Nhằm hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện để xem mảnh đất mình đang dự mua có nằm trong diện đất nông nghiệp được quy hoạch hay không.
Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được. Do đó, bạn không nên mua mảnh đất nông nghiệp này để làm đất ở này vì chúng không thể chuyển đổi.
Trường hợp thứ 2, mảnh đất bạn dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước.
Nếu nằm trong trường hợp này, mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chắc chắn sẽ thực hiện được. Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất bạn dự định mua quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó. Diện tích đất cụ thể được chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền địa phương.
2. Nắm chắc điều kiện “đủ” để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Mảnh đất nông nghiệp phải nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là chỉ là điều kiện cần để thực hiện việc chuyển đổi. Hơn thế nữa, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện sau thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:
- Theo điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không những thế, quyền sử dụng đất hợp pháp phải nằm trong thời gian sử dụng đất, mảnh đất không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.
- Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo điều khoản 103, 104. Các điều khoản này quy định rõ các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.
3. Phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở, theo quy định của pháp luật, người mua ngoài số tiền mua đất phải chi thêm một khoản tiền để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau này. Bởi vậy, người mua cần thương lượng trước với người cần bán về giá cả mảnh đất trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.
Số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng địa phương. Để tiết kiệm chi phí, tránh mất nhiều chi phí và thời gian chuyển đổi, người mua không nên chuyển đổi tất cả diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất để làm nhà hay với mục đích chuyển nhượng sau này.
Ví dụ, mảnh đất bạn mua có diện tích 500 m2, diện tích đất xây nhà dự định chỉ sử dụng hết 150 m2, thì bạn chỉ chuyển đổi 150 m2 diện tích đất xây nhà, giữ lại phần cây xanh là 350 m2 thuộc đất nông nghiệp, như vậy sẽ giảm được khoản tiền cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó.
4. Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Theo luật đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu như việc mua bán của bạn tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện.
5. Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Các giấy tờ kèm theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:
- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp phí sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;
- Trình UBND các cấp có thẩm quyền xét duyệt và quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;
- Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất sau khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp phí sử dụng đất.
Số phí sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Theo:muaban.net
