Thời gian qua, nhiều bạn đọc gửi các câu hỏi phải xử lý ra sao khi bên cho thuê nhà mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp vay tiền ngân hàng. Dưới đây là tư vấn của luật sư
Quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê được nêu rõ tại Điều 146 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:
“1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.”
Căn cứ vào quy định trên, việc đầu tiên cần làm là xác định xem chủ nhà có thông báo với người thuê nhà trước khi đem giấy tờ nhà đi thế chấp hay không. Nếu chủ nhà không thông báo nghĩa là họ đã vi phạm quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, người thuê nhà có quyền đòi yêu cầu bồi thường.
Cũng theo quy định trên, nếu căn nhà bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết hạn hợp đồng. Ngoại trừ trường hợp bên thuê nhà vi phạm các quy định về nghĩa vụ của bên thuê hoặc giữa các bên có thỏa thuận khác.
Nếu bên nhận thế chấp cưỡng ép buộc bên thuê rời khỏi nhà mình đang thuê thì trước hết các bên cần tìm cách thỏa thuận lại với nhau. Trường hợp không thỏa thuận được và bên nhận thế chấp vẫn gây khó dễ cho bên thuê nhà thì bên thuê nhà có thể khởi kiện bên thế chấp. Nội dung khởi kiện là về việc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản theo quy định tại Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:
“Điều 169. Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Ls Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
