Khi mua bán nhà đất, người bán và khách hàng thường thỏa thuận với nhau về khoản tiền đặt cọc để “giữ chỗ”. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp dù đã nhận tiền cọc nhưng sau đó người bán lại không tiếp tục thực hiện giao dịch. Trong tình huống đó, người mua cần làm gì?
Nếu hai bên ký hợp đồng đặt cọc
Quy định về đặt cọc trong BLDS 2015
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, nếu đã nhận cọc mà người bán từ chối giao dịch thì phải trả cho bên mua số tiền này và khoản phạt nếu có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Nếu hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng không công chứng
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải lập thành hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp chỉ có giấy viết tay thì không tuân thủ đúng theo quy định, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu lực pháp luật, giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Do vậy, trong trường hợp này thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp người bán không trả, thì bên mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Nếu hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Do đó, như hợp đồng hai bên đã thỏa thuận thì tới thời hạn, người bán sẽ phải giao tài sản và sổ đỏ cho người mua để tiến hành thủ tục sang tên. Còn bên mua phải có nghĩa vụ trả hết số tiền còn lại cho bên bán. Nếu người bán cố tình không thực hiện, bên mua có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.
Theo : TBKD
